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全球樓市2020:歐洲領漲北美復蘇 亞太地區備受關注

2020-01-21 10:56 來源: 時代周報 
摘要: (原標題:全球樓市2020:美國復蘇亞洲更活躍) 時代周報記者 謝洋 當股票交易員因為2019年牛市收官戰而松了口氣之際,房地產行業則在展望2020年的曙光。 故事的前半截是預料中的凜冽

  (原標題:全球樓市2020:美國復蘇亞洲更活躍)

  時代周報記者 謝洋

  當股票交易員因為2019年牛市收官戰而松了口氣之際,房地產行業則在展望2020年的曙光。

  故事的前半截是預料中的凜冽寒冬,這與2019年世界經濟增長放緩的基調相符。房地產咨詢公司Knight Frank數據顯示,截至2019年第三季度,全球56個主要國家和地區的房價同比上漲3.7%,漲幅創下6年新低。

  故事的后半截則是以降息大潮為轉折點,在負利率時代下,房地產與眾多資產相比仍具有一定程度的溢價。盡管目前機構投資者的態度愈發謹慎,但2020年仍將有大量投資者進入房地產行業。

  1月13日,高力國際(Colliers Inter-national)的2020年年度《亞洲市場展望》報告指出,亞洲房地產市場的整體表現穩健,應該會提升投資者、開發商和企業的信心。惠譽國際評級(Fitch Ratings)則提醒,2020―2021年的全球房價增長將放緩。但細分來看,各個地區的表現也各不相同,盡管2020年歐洲較發達地區的房價漲幅將略微放緩,但整體增速仍然可以達到4%~6.5%,美國房價則將上漲3%,并在2021年延續上漲趨勢。

  歐洲領漲北美復蘇

  作為整體經濟表現的晴雨表,歐洲樓市在過去一年內的增長與經濟表現情況相反。

  自2016年以來,歐洲經濟便疲態盡顯,特別是在2019年各國債務危機頻發、制造業持續下行、地緣政治風險層出不窮的背景下,歐洲經濟復蘇面臨著巨大挑戰。

  歐盟委員會2019年12月底發布的《歐元區經濟分析》報告預計,歐元區國內生產總值(GDP)增速將從2018年的1.9%下降至2019年的1.1%,并在未來3年維持這一低速增長態勢。

  但Knight Frank的數據則顯示,截至2019年第三季度,全球房價同比漲幅超過5%的國家有23個,其中17個來自歐洲地區,前6名更是被歐洲國家包攬,且多為中東歐國家。

  這與近年來的投資風向緊密相關。在此之前全球最大的資產管理公司貝萊德(Blackrock)董事總經理穆勒(Thomas Mueller)便曾警告稱,目前歐洲大城市的房地產投資潛在收益已大于風險,投資者應考慮把目標轉向房價較低的東歐及東南歐地區。

  此外,近年來多次遭遇重創的土耳其和希臘似乎也迎來了抄底者的關注。

  土耳其統計局官方數據顯示:2019年11月,土耳其出售了逾13.8萬套房屋,銷量同比增長了54.4%,其中伊斯坦布爾占18%,位居前列;希臘房地產市場則在2019年第三季度繼續回升,房價連續第七個季度上漲,其中希臘公寓整體價格同比上漲9.1%,首都雅典的房價上漲幅度更大,達到同比增長11.9%。

  與歐洲相比,北美的樓市則相對溫和。加拿大地產協會(CREA)的報告指出,2019年加拿大市場活躍程度與下降的市場數量幾乎持平,在瑞銀集團發布的全球房地產泡沫指數中,多倫多與溫哥華分別列榜單第二和第六位。

  惠譽分析師Susan Hosterman指出:“多倫多和溫哥華這兩個市場的房價增長,都受制于政府貸款限制和本地購買的限制。”據惠譽測算,加國樓價未來2年的升幅僅為1%,但因為跑不贏通脹,樓價實質將錄得下跌。

  美國方面,2019年12月房屋開工年率升至13年高位,因整體活動增加,表明房屋市場在抵押貸款利率較低的情況下已回到復蘇軌道。此前的數據顯示,美國2019年12月零售銷售連續第三個月增長,而美國大西洋沿岸中部地區1月制造業活動指數反彈至8個月來最高水平。

  隨著大選將近,向好的系列數據也支撐了整個美國經濟的基本面。由于美國就業市場預測良好,失業率持續下降至3.6%,標普CoreLogic預計未來9個月美國房價將上漲5%。

  亞太地區備受關注

  亞太地區的投資者和樓市又重回視野之中。

  高力國際報告認為,印度的城市班加羅爾和海得拉巴最有上漲潛力。

  仲量聯行指出,從區域角度看,未來亞太區的房地產投資市場活躍度也呈上升趨勢。2019年第三季度交易量同比增長18%,達420億美元;2019年前三個季度的交易量則達到了歷史最高水平,總計1280億美元,較2018年同期增長了10%。

  這與全球央行的寬松潮密切相關。以澳大利亞為例,該國央行分別在2019年6月、7月和10月將基準利率下調了25個基點,且預計2020年2月份還將開啟另一次降息。澳大利亞統計局在2019年9月份的數據顯示,剔除現有貸款再融資(refinancing),新房貸增長2.9%至184億澳元,而在8月份,包括再融資在內,新房貸增長4.5%至279億澳元。

  這是自2018年10月以來的最高數字,也意味著澳大利亞的投資者們正在利用低利率環境降低借貸成本。

  在寬松的宏觀政策和平衡的供求關系下,亞太地區的房產收益也有望保持穩定。房地產投資公司M&G Real Estate發布的《2020年亞洲房地產展望報告》指出,若想以辦公樓和私宅作為長遠投資對象,可以考慮新加坡等亞洲國家。

  “在亞太類似新加坡這樣的門戶城市中,受益于人口的持續增長以及雙收入家庭的普及,包括多戶單位在內的房地產投資也都具備了收益增長的潛力。”

  報告還顯示,整體亞太區房地產預料在今年取得5.4%的回報率,而表現出色的領域則包括物流和辦公樓,回報率預計分別為8.8%和6.7%。

  但惠譽的歐洲主管Alessandro Pighi亦警告稱,由于許多新興市場的風險指數較高,在經濟低迷的年份中表現更差,在前景未明的全球環境下,仍需謹慎投資

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