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大中城市租金五連降 租房“美好時代”到來了嗎?

2019-12-25 10:41 來源: 21世紀經濟報道 
摘要: 原標題:大中城市租金五連降租房美好時代到來了嗎? 來源:21世紀經濟報道 在精挑細選了近半個月后,25歲的北漂青年王宇(化名)終于在上周租到了合意的房子。在北京北三環的惠新西

  原標題:大中城市租金五連降租房“美好時代”到來了嗎?

  來源:21世紀經濟報道

  在“精挑細選”了近半個月后,25歲的“北漂”青年王宇(化名)終于在上周租到了合意的房子。在北京北三環的惠新西街附近,他和室友整租了一套一居室,價格為5300元/月。

  這是王宇畢業后的第四次搬家。他向21世紀經濟報道說,雖然可選的房源不算太多,但因為打足了提前量,總算找到了合適的房子。經紀人告訴他,12月末,北京的租金出現小幅上漲,但仍是全年的低點,此時租房的性價比很高。

  由于進入年末租賃淡季,在很多大中城市,租金水平連續下降。根據諸葛找房的數據,2019年11月,全國20個大中城市租金掛牌均價為43.64元/平方米·月,環比下降0.23%,同比下降0.68%,租金連續5個月下跌。

  這種下跌與政策層面的利好形成一種反差。10月以來,海口、昆明、鄭州、開封等地陸續推出租房落戶政策,成為各地人才政策的重要看點。12月召開的中央經濟工作會議也提出,“大力發展租賃住房”。

  作為租購并舉住房體系中不可或缺的部分,在多年的培育后,租賃市場為何再度陷入平淡?這一市場何時能迎來“美好時代”?

  長租公寓危機“拖累”

  “租賃市場有明顯的季節性波動特征,其中每年有兩個旺季,我們分別叫做‘春節潮’和‘畢業潮’。”諸葛找房副總裁苑承建表示,“春節潮”出現在春節后的2月和3月,節后回城務工需求高漲,推動市場升溫;“畢業潮”出現在6月至7月,高校畢業生進入職場,推動租賃需求增加。

  在很多大中城市,這也是全年租金水平最高的兩個時段。這兩個旺季后,租賃市場便逐漸降溫,市場租金水平也逐漸下降。

  貝殼研究院將11月的租賃市場稱為“季節性低溫”。該機構監測的18個重點城市,11月租賃成交量環比下降4.7%,連續三個月下降。18城的租金水平也連續多月下降。其中,北京的租金水平為81.3元/平方米·月,環比下降1%,同比下降2.9%。

  但與往年相比,今年的租賃市場走勢仍然顯得反常。比如,在很多熱點城市,租金水平不僅環比連續下降,而且明顯低于去年同期。

  對于這種“反常式”下降,諸葛找房認為,“今年的租賃市場并不平靜,長租公寓持續出現危機,各城市虛假房源、群租房等亂象頻出,導致租賃市場監管逐漸加強,很多城市成立租賃整頓市場的專項小組。”

  該機構表示,艱難的生存環境迫使機構采取低租金吸引租戶入住,房東為快速出租房屋,也跟隨市場降低租金。

  以租金環比降幅最大的杭州為例,11月,有租戶爆料稱,杭州中擇房地產代理有限公司因無力支付租金,向房東打白條。中擇房產出現危機的消息就此曝光,此時距離公司成立還不足兩年。

  在這之前,中擇房產就已面臨出租率偏低的難題。公司創始人李雪雷曾向媒體透露,即便租金一降再降,中擇房產的平均空置率仍高達12%,空置期最久甚至超過半年。

  苑承建表示,在長租公寓份額較高的城市,如泉州、杭州等,一旦運營企業出現問題,租戶對長租公寓的接受度就會出現下降,進而影響到整個市場。按照該機構的統計,今年11月,杭州的租金以2.75%的環比跌幅領降,其次是泉州,租金跌幅為2.59%。

  北京某著名投資機構相關負責人向21世紀經濟報道表示,我國租賃市場仍然處在洗牌階段,市場上仍然有很多不規范的行為,有些租賃機構甚至會打“價格戰”。在這一階段,市場的波動難以避免。該人士坦承,其所在機構投資了數家租賃運營商,但目前尚未看到回報。

  市場仍處于“培育期”

  實際上,近期有關租賃市場的利好政策并不少。12月中旬,鄭州市公安局對外宣布,在鄭州中心城區租房,居住一年以上就可以辦鄭州市戶口。“憑實際居住地房屋租賃合同,經房主同意,可將戶口遷入租房戶的地址。”

  在此前后,海口、開封等地也均推出租房落戶的政策。

  中央層面,12月召開的中央經濟工作會議也提出,“大力發展租賃住房”。住建部年度工作會議也指出,進一步培育機構化、規模化租賃企業,加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺;重點發展政策性租賃住房,探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制等。

  自2015年初首次提出“租購并舉”以來,監管層有關租賃市場的利好政策和規范性措施便密集出臺。各地也紛紛發布政策,將政策落地,涉及房源籌集、金融支持、稅收優惠、租購同權,等等。

  從市場表現來看,供應端得到了刺激。58安居客房產研究院的數據顯示,自2016年首宗租賃相關用地在北京成交至今,全國租賃用地的總供應規模達到1540萬平方米。而占據供應主體的機構化和個人房源,近年來也大幅增加。

  在需求方面,“這些年,熱點城市的房價水平很高,加上‘限購令’執行比較嚴厲,實際上是釋放了很多需求到租賃市場。”前述投資界人士表示,租購同權政策的推動,也使得很多人進入到租賃市場。

  諸葛找房通過分析世界主要城市的“租金回報率”指標得出,美國、加拿大、澳大利亞的城市的租金回報率均較高,大多在4%以上。相較之下,國內被選取的六個熱點城市中,除了成都的租金回報率超過了2%以外,其他城市都在2%及以下。

  該機構認為,雖然中國城市普遍租金回報率偏低,房價、房租發展不均衡,不過中國租房人口比例還遠不及發達國家的城市,即使是在一線城市,目前租房人口也不過半。在中國房價高企的壓力下,年輕一代的首次買房年齡正在推遲,加之大力發展住房租賃的政策傾斜,“新租房時代”正在走近。

  中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示,租售比偏低的現實,導致租賃行業尚未形成有效的盈利模式,也會加速市場洗牌。他表示,未來幾年,市場洗牌和政策完善將會同步進行。比如,《住房租賃條例》等頂層設計文件尚未落地,未來將可能加快推進。

  前述投資界人士預測,綜合各方面的進展來看,我國租賃市場要想進入穩定、成熟的階段,大概還需要5-10年左右的培育期。

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